A administração de imóveis é uma atividade complexa, que envolve diversas atividades, como a administração do próprio imóvel com controles de receitas e despesas, bem como obtenção, contratação e gerência da sua locação; avaliação de fichas cadastrais de locatários e garantidores; exame e eleição de garantia; controles e prestação de contas a receber e a pagar; orientação quanto a toda legislação aplicável à locação e direitos e deveres daí decorrentes, inclusive em seus aspectos tributários; fornecimento de informes de rendimentos; contratação de advogados e promoção de ações judiciais para exigir a satisfação dos direitos do contratante a ela relacionados; entre outros.

No entanto, os planos de contratos de locação e administração são distintos, tendo partes, objetos, direitos e obrigações que não se devem confundir.
Vamos explicar melhor neste post qual a função da administração de imóveis junto ao locatário.

Administração de imóveis x locatário

Se por um lado, a relação estabelecida pelo contrato de administração se dá entre a administradora e o proprietário do imóvel, e tem por objeto a gestão, o mandato e a corretagem, por outro, no contrato de locação, as partes são locador e locatário e tem por objeto o uso do imóvel, mediante pagamento.

Sendo assim, a cada um destes contratos se aplica um regime jurídico diferente. No caso dos contratos de locação, por exemplo, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor pois, por jurisprudência não se entende que o locatário consuma os serviços da administradora. Já para os contratos de administração de imóveis, aplica-se a lei consumerista, ou seja, aquele que contrata os serviços de uma administradora (o locador), é um consumidor frente a estes serviços.

Mas, em alguns casos, os órgãos de proteção ao consumidor acabam orientando locatários, como se consumidores fossem, em relação aos serviços de administração imobiliária. Muitos afirmam, inclusive, que o contrato de locação fora estabelecido com a administradora.

Algumas situações em que pode ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor aos locatários são as seguintes: contrato entre a empresa de administração imobiliária e o particular, por meio do qual a imobiliária se compromete a fornecer ao locatário, mediante remuneração, o uso do imóvel, durante certo período de tempo e contrato entre o proprietário do imóvel e a imobiliária, por meio do qual a última se compromete a garantir e administrar o contrato de locação.

O fato é que a administradora não dá qualquer bem seu à locação, não firma com o locatário contrato de locação de imóveis na qualidade de parte e, portanto, não é titular de direitos ou deveres daí decorrentes.

Ou seja, a grande verdade é que é equivocada a premissa de que a imobiliária se compromete a fornecer ao locatário o uso do imóvel, quando, na verdade, é o locador quem o faz, visto ser seu o imóvel. Tanto que a empresa pode ser destituída de seu posto a qualquer tempo pelo locador e a locação prosseguirá.

Ou seja, a empresa administradora de imóveis, frente à maioria das interpretações, não tem responsabilidades junto aos locatários, mas sim, junto aos locadores, proprietários dos imóveis que a utilizam como prestadora de serviços, intermediária. Toda a relação jurídica existente neste caso é entre locador e locatário.

No entanto, cabe à administradora cumprir bem o seu papel na gestão do imóvel e ser uma facilitadora do relacionamento entre as partes envolvidas na locação. Para evitar transtornos, contrate uma administradora de imóveis de confiança e com expertise no mercado.

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